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深圳7.15楼市新政满月后 二手房价仍持续上涨?

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8月是深圳“7.15新政”出台后的首个月份。根据9月14日国家统计局发布的8月份全国商品住宅销售价格数据显示,深圳二手房价格环比上月仍上涨1.1个百分点,同比上涨15.9个百分点。以此看来,深圳房价受“7.15新政”影响暂不明显。
在业内,“7.15新政”以对购房资格限制、住房信贷差异化等方面内容,被视为史上“最严厉”新政,落户满三年且连续缴纳三年以上社保的条件,不仅将投资炒房的可能暂时掐断,市场情况还证实,部分刚需购房者也因此遭受波及。

人们关心的是,这波新政,是否能在一定时间内压制深圳房价,尤其是二手房价格的连续上涨。根据南都记者统计,深圳二手房从去年9月起连月上涨至今,每月环比涨幅在0.5-1.9个百分点不等。
不过,新政效果最终还是要由结果检验。根据8月份的数据来看,深圳房价受到的压制暂时并不明显。上月深圳新房、二手房分别环比上升0.5%、1.10%,根据历月的涨幅来看,均处于平均水平;此外与去年相比,目前深圳房价仍处高位:与去年8月相比,目前深圳的新房、二手房分别上涨6.2%、15.9%.
过户成交和实时成交之间存在时间差 后者实质腰斩

根据广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉分析,主要原因在于二手房整个交易周期较长,目前很多成交都是发生在“7.15新政”之前,“记得7.15之前传言深圳将出手调控,赶着政策出台末班车成交的有很多,但是当时未成交只是下了定金”,因而这波反映到目前的成交量上。
深圳中原董事总经理郑叔伦则告诉南都记者,其实“7.15新政”后住房市场回落率先体现在成交量上,之前高峰期破1.5万套,7.15后成交断崖下跌。“新政后的8月份二手实时成交量大概在6000套-7000套左右”。
但据其分析,目前的成交量也只是跌回前两年的平均水平而已,因此目前成交量并不是真正的低谷,新政还是平稳落地,也并未对房价带来太大压力。此外,新政实质也利好刚需和满5住房,对应这部分房源的价格普遍出现上涨。
深圳中原:非深户、小户型购房占比加大
根据深圳中原研究中心的数据,8月深圳二手住宅成交套数为11322套,环比下滑15.6%,其中盐田和福田两区成交下滑幅度超过20%,为跌幅最大的两区。

深圳中原研究中心研判指出,从过户数据来看,由于过户成交与实时成交之间存在时间差,本月过户房源主要来源于前两个月的成交,因此本月过户套数虽有回落,但依然处于高位。
但从实时成交来看,受“7·15新政”的影响,二手市场的成交量和成交结构都发生了明显变化。成交量方面,“7·15新政”对非普通住宅标准进行了调整,转让增值税也从2年免征更改为5年免征,直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费,增加了购房成本。在部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用下,二手住宅市场成交量大幅下滑。
成交结构方面,“7·15新政”提高了深户的购房门槛,对非深户购房要求维持不变,使得非深户购房客占比攀升至25.6%,为今年以来的最大值。豪宅标准的调整也在近期直接影响了客户置业的偏好,本月客户更偏向于选择小户型低税费的房源。从面积段来看,60平方米以下面积段成交占比出现上升。从户型上来看,1房和2房成交占比出现上升。从成交价段来看,本月750万价段以下房源成交占比为82.8%,较上月上升6.1%。深圳中原研究中心指出。
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